Para muitos empresários e proprietários de pequenas empresas, o aluguer de imóveis é o próximo passo lógico para a construção de riqueza a longo prazo fora da sua atividade principal. O objetivo é simples: adquirir ativos geradores de rendimento, desenvolver uma carteira e gerar receitas que não dependam das operações diárias. O financiamento de propriedades para aluguel é onde esse plano ganha força ou fica paralisado. A estrutura de empréstimo certa impulsiona os negócios. A escolha errada introduz atrasos, termos incompatíveis ou barreiras de qualificação que quebram totalmente o acordo. Os credores convencionais avaliam os mutuários com base no contracheque, na renda W-2 e no histórico de emprego, um modelo que não se adapta à maioria dos proprietários de empresas. O financiamento de propriedades para investimento funciona de maneira diferente e a compreensão das opções muda a forma como a decisão é tomada. Antes de mergulhar na mecânica, é útil considerar se o investimento imobiliário está alinhado com seus objetivos e tolerância ao risco.
Opções de financiamento para propriedades de investimento
Três tipos de empréstimo cobrem a maioria das decisões de financiamento de propriedades para investimento e cada um atende a um estágio diferente do ciclo de investimento.
Hipotecas convencionais funcionam melhor para mutuários com renda W-2 estável que compram seu primeiro ou segundo imóvel alugado em seu nome pessoal. Os requisitos de documentação são pesados, mas as taxas são competitivas para mutuários qualificados.
Empréstimos de dinheiro duro são empréstimos de curto prazo baseados em ativos, usados principalmente para aquisições e renovações. Os investidores Flippers e BRRRR usam-nos para agir rapidamente e depois refinanciam para financiamento permanente assim que a propriedade estiver estabilizada.
Empréstimos DSCR são a principal ferramenta de financiamento para carteiras de imóveis para aluguel. Eles qualificam os mutuários com base na renda gerada pela propriedade, e não na renda pessoal do investidor. Para investidores imobiliários que vão além de uma ou duas propriedades, é aqui que o modelo convencional normalmente fica fora de questão.
Como funcionam os empréstimos DSCR
DSCR significa Índice de Cobertura do Serviço da Dívida. Ele mede se a receita de aluguel de uma propriedade cobre os pagamentos do empréstimo.
O índice mede se a receita de aluguel de uma propriedade cobre o total das obrigações mensais da dívida. Essas obrigações incluem principal, juros, impostos sobre a propriedade, seguros e quaisquer taxas HOA aplicáveis, coletivamente denominadas PITIA. Uma propriedade que gera $ 2.000 por mês em aluguel com $ 1.600 no total mensal PITIA carrega um DSCR de 1,25. A maioria dos credores exige um índice mínimo de 1,0, o que significa que a receita do aluguel cobre pelo menos o custo total do empréstimo.
Como o empréstimo se qualifica para a propriedade, os credores não exigem formulários W-2, declarações fiscais ou verificação de renda pessoal. Os investidores que trabalham por conta própria, possuem propriedades em uma LLC ou têm situações fiscais complexas se qualificam nos mesmos termos. Os empréstimos DSCR são normalmente estruturados como hipotecas de 30 anos. Os investidores os utilizam para comprar novos aluguéis, refinanciar os existentes ou retirar capital por meio de um refinanciamento de saque.
DSCR vs. Convencional: O que muda
Muitos investidores começam com uma hipoteca convencional em seu primeiro imóvel alugado. O caminho é familiar, os critérios de qualificação são bem compreendidos e as taxas são normalmente as mais baixas disponíveis. Esse modelo tem teto. Os credores convencionais calculam a relação dívida / rendimento usando as obrigações pessoais do mutuário. Cada nova hipoteca aumenta esse índice e, uma vez atingido o máximo do credor, nenhuma outra propriedade se qualifica, independentemente do desempenho dos aluguéis. A maioria dos investidores atinge a barreira entre a propriedade dois e a propriedade quatro.
Os empréstimos DSCR resolvem isso removendo a renda pessoal do processo de qualificação. Estas compensações fazem parte do funcionamento do empréstimo e devem ser compreendidas antecipadamente. Por outro lado, os empréstimos DSCR fecham mais rapidamente do que as hipotecas convencionais, as propriedades podem ser detidas numa LLC e não há limite para quantos empréstimos DSCR um investidor pode contrair, desde que o rendimento de cada propriedade suporte a sua dívida. Do lado dos custos, as taxas são 0,5-1,0% mais elevadas do que o financiamento convencional, os requisitos de pagamento inicial são maiores e a maioria dos programas inclui penalidades de pré-pagamento que precisam de ser consideradas na estratégia de saída. Uma análise detalhada de como esses prós e contras dos empréstimos DSCR funcionam em diferentes cenários de investimento ajuda os investidores a avaliar a decisão antes de escolher um tipo de empréstimo.
Erros a evitar ao financiar propriedades de investimento
Três erros aparecem consistentemente quando os investidores financiam propriedades para alugar com empréstimos DSCR pela primeira vez.
Superestimando a receita de aluguel. Os credores usam dados de aluguel de mercado da avaliação, não a projeção do investidor. Quando o aluguel projetado é superior à análise de mercado do avaliador, o índice DSCR fica abaixo das expectativas na subscrição. Isso reduz o valor do empréstimo ou mata o negócio.
Enviar um imóvel que não está pronto para alugar. Os credores DSCR exigem que a propriedade esteja em condições habitáveis e alugáveis no momento da avaliação. Propriedades com obras inacabadas, manutenção adiada ou sistemas ausentes não serão aprovadas na inspeção.
Escolher um credor não familiarizado com subscrição de propriedades de investimento. Os bancos de varejo e os corretores hipotecários generalistas tratam os empréstimos DSCR como produtos não padronizados. Esse desconhecimento retarda o processo e introduz condições que um credor privado liquidaria sem problemas.
Considerações Finais
Fonte ==> Startups Magazine
