Estatuto da Segurança Privada e regulamentação de 2026 estabelecem novas exigências para vigilância e monitoramento eletrônico e reforçam cuidados de síndicos com fornecedores, contratos, tecnologia e proteção de dados

A segurança dos condomínios brasileiros ingressou em uma nova etapa regulatória. A Lei nº 14.967/2024, que instituiu o Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras e revogou a antiga Lei nº 7.102/1983, posteriormente regulamentada pelo Decreto nº 13.012/2026, reorganizou as atividades relacionadas à segurança privada e trouxe consequências diretas para a administração condominial. Texto colado

As mudanças alcançam desde a vigilância patrimonial até modalidades mais recentes, como o monitoramento de sistemas eletrônicos de segurança. Ao mesmo tempo, a legislação preserva uma distinção importante: serviços típicos de portaria não se confundem automaticamente com segurança privada.

Na prática, a atenção de síndicos e administradores precisa estar voltada menos para o nome comercial dado ao serviço e mais para aquilo que os profissionais e empresas efetivamente realizam no condomínio.

A mudança faz com que segurança deixe de ser apenas uma questão operacional e passe a integrar também a governança e a gestão de riscos do empreendimento. Escolha de fornecedores, contratos, qualificação profissional, manutenção tecnológica, protocolos de contingência e proteção de dados passam a fazer parte dessa análise. Texto colado

Porteiro não se transforma automaticamente em vigilante

Um dos pontos centrais do novo regime é a diferenciação entre controle de acesso, vigilância patrimonial e monitoramento eletrônico.

A Lei nº 14.967/2024 preserva os serviços típicos de portaria. O controle de entrada e saída de pessoas e veículos em condomínios edilícios, quando realizado sem utilização de arma de fogo, não se confunde com os serviços orgânicos de segurança privada submetidos ao Estatuto.

Assim, um porteiro responsável pela identificação de moradores, visitantes e prestadores de serviços e pelo controle de entradas e saídas não passa a ser considerado vigilante simplesmente porque trabalha em um condomínio.

A situação muda quando as funções efetivamente exercidas ultrapassam o controle administrativo de acesso e entram no campo da proteção patrimonial ou pessoal. A vigilância patrimonial compreende a proteção de bens e pessoas por meio de vigilância armada ou desarmada destinada à prevenção ou repressão de atos ilícitos ou ameaças. Texto colado

A atribuição informal de funções próprias da vigilância a empregados contratados como porteiros pode gerar consequências trabalhistas, administrativas e civis, além de colocar o profissional diante de situações para as quais não recebeu a formação correspondente.

Portaria remota exige atenção ao serviço efetivamente prestado

A popularização das portarias virtuais e remotas adicionou outra camada à discussão.

Assim como ocorre na portaria presencial, a denominação utilizada pela empresa não determina, sozinha, o enquadramento jurídico. Uma companhia que realiza remotamente atividades típicas de controle de acesso não se transforma automaticamente em empresa de segurança privada.

O cenário é diferente quando há efetivo monitoramento remoto de sistemas eletrônicos de segurança, atividade incorporada expressamente ao Estatuto.

O Decreto nº 13.012/2026 passou a disciplinar funções relacionadas a essa operação, incluindo supervisor de monitoramento, operador de sistema eletrônico de segurança e técnico externo. Empresas especializadas nessa modalidade estão sujeitas a requisitos próprios e à autorização da Polícia Federal. Texto colado

Para os condomínios, isso significa que contratos envolvendo monitoramento de alarmes, análise remota de ocorrências, acompanhamento de eventos, acionamento de equipes e comunicação com órgãos públicos precisam ser examinados considerando aquilo que efetivamente está sendo contratado.

Tecnologia também pode falhar

A expansão da segurança eletrônica traz ainda uma preocupação operacional.

Portarias remotas e outros sistemas tecnológicos dependem de energia elétrica, internet, servidores, câmeras, interfonia, softwares, equipamentos de comunicação e sistemas de controle de acesso. Uma falha em algum desses componentes pode comprometer a operação justamente durante uma situação crítica.

Por isso, a estrutura precisa considerar mecanismos de contingência e redundância de acordo com as características do empreendimento. Entre eles podem estar nobreaks, fontes alternativas de energia, conexões redundantes de internet, meios alternativos de comunicação, protocolos de emergência, manutenção preventiva e corretiva e equipes presenciais de contingência. Texto colado

A adoção de tecnologia, portanto, não elimina a necessidade de planejamento para situações em que ela deixe de funcionar.

Escolha do fornecedor passa por verificação de regularidade

Outro ponto de atenção está na contratação das empresas.

Nos serviços submetidos ao Estatuto, possuir CNPJ, uniforme, experiência no mercado ou referências de outros clientes não substitui a necessidade de verificar a regularidade jurídica exigida para a atividade.

A Lei nº 14.967/2024 estabelece que contratantes não podem adotar modelos que dispensem a análise prévia da regularidade formal da empresa prestadora de segurança privada. A regulamentação relaciona essa regularidade à autorização de funcionamento concedida pela Polícia Federal, considerando as atividades e os limites territoriais correspondentes. Texto colado

Entre os documentos que podem integrar a diligência estão autorização de funcionamento, modalidade de atividade autorizada, qualificação dos profissionais, contratos e aditivos, certificados, informações sobre equipamentos e registros de manutenção e fiscalização.

Além de auxiliar a gestão, a documentação serve para demonstrar as providências adotadas pela administração diante dos riscos identificados.

Contratação irregular pode gerar multa

O novo marco também direciona consequências ao contratante de serviços irregulares.

De acordo com o material analisado, o Decreto nº 13.012/2026 estabelece para pessoas jurídicas de direito público ou privado multa administrativa entre R$ 10 mil e R$ 30 mil nas hipóteses regulamentares de contratação ou execução de serviço não autorizado. Texto colado

A verificação da empresa contratada também não deveria ocorrer somente na assinatura do contrato. A fiscalização periódica da regularidade do fornecedor passa a integrar a gestão responsável da prestação do serviço.

Condomínio pode manter segurança própria, mas há requisitos

O Estatuto permite que condomínios edilícios mantenham serviço orgânico de segurança privada para proteção do próprio patrimônio e de seu pessoal.

Isso, porém, não significa simplesmente contratar diretamente funcionários e atribuir a eles funções de vigilância.

A estrutura está sujeita a exigências específicas, incluindo autorização de funcionamento pela Polícia Federal, utilização de pessoal próprio e atendimento aos requisitos previstos na regulamentação.

Nos casos em que houver armas de fogo, as exigências são ainda maiores e envolvem estrutura apropriada para guarda, custódia e controle do armamento. Texto colado

A decisão entre manter uma estrutura própria e terceirizar o serviço, portanto, precisa considerar não somente custos, mas também treinamento, equipamentos, supervisão, estrutura física e conformidade regulatória.

Biometria e reconhecimento facial trazem responsabilidade sobre dados

A transformação tecnológica da segurança condominial também encontra a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD).

Reconhecimento facial, biometria, leitura de placas, cadastro de visitantes, aplicativos de acesso, registros de entrada e saída e câmeras podem envolver tratamento de dados pessoais. Dados biométricos vinculados a uma pessoa natural são considerados dados pessoais sensíveis.

Por isso, a instalação de um sistema de segurança não afasta as obrigações relacionadas à proteção dessas informações.

O condomínio deve avaliar a finalidade e necessidade da coleta, definir políticas de retenção e descarte, limitar acessos, estabelecer responsabilidades e preparar procedimentos para eventuais incidentes.

Contratos com empresas de portaria e monitoramento também devem contemplar, conforme a operação, aspectos relacionados a proteção de dados, confidencialidade, segurança da informação, subcontratação, comunicação de incidentes e eliminação ou devolução das informações ao final da relação contratual. Texto colado

Contrato passa a funcionar como ferramenta de prevenção

Com a complexidade das operações, contratos genéricos tornam-se insuficientes para disciplinar todos os elementos envolvidos.

Em serviços de vigilância, o documento deve estabelecer questões como postos, horários, número de profissionais, atribuições, equipamentos, supervisão e protocolos para ocorrências.

No monitoramento eletrônico, precisam ser especificados os sistemas acompanhados, procedimentos para validação dos eventos, protocolos de acionamento, tempos de resposta, manutenção, contingência e responsabilidades sobre equipamentos.

Já na portaria remota, é necessário delimitar o controle de acesso para evitar que atribuições próprias de vigilância sejam incorporadas informalmente à rotina dos operadores. Texto colado

Síndico não precisa ser especialista, mas deve agir com diligência

A complexidade do tema não transforma o síndico em especialista em segurança privada, tecnologia, engenharia ou proteção de dados.

Quando necessário, a administração pode recorrer a profissionais especializados. Isso, entretanto, não elimina o dever de diligência na condução das decisões.

Cabe à gestão reconhecer riscos relevantes, verificar fornecedores, acompanhar contratos, documentar decisões, comunicar irregularidades e levar à assembleia as matérias que dependam de deliberação coletiva.

Também não se trata de garantir que nenhum incidente acontecerá. Sistemas de segurança não conseguem eliminar integralmente a possibilidade de invasões, furtos, agressões, acidentes ou falhas tecnológicas.

O que se espera é a adoção de medidas proporcionais aos riscos conhecidos ou previsíveis e a capacidade de demonstrar documentalmente as providências tomadas. Texto colado

Prazo geral de adequação chega a 2027

A Lei nº 14.967/2024 estabeleceu prazo geral de três anos para adequação das situações abrangidas pelo regime de transição, respeitadas as regras específicas de determinadas atividades.

Considerando a publicação da lei em setembro de 2024, o prazo geral conduz, em princípio, a setembro de 2027.

O período, entretanto, não representa uma autorização para manutenção de atividades clandestinas ou não autorizadas. A orientação é que condomínios utilizem a transição para revisar contratos, estruturas e procedimentos, especialmente quando há combinação de portaria, vigilância, monitoramento eletrônico e tecnologias de controle de acesso. Texto colado

Segurança passa a integrar a governança do condomínio

A principal transformação provocada pelo novo marco está na maneira de compreender a segurança condominial.

Portaria, vigilância, câmeras, monitoramento eletrônico, controle de acesso, reconhecimento facial, proteção de dados, treinamento, manutenção e protocolos de emergência deixam de ser vistos como elementos independentes.

A proposta é tratá-los como partes de um sistema integrado de gestão de riscos.

Um Plano Condominial de Segurança e Prevenção de Riscos, por exemplo, pode reunir diagnóstico de vulnerabilidades, identificação das atividades realizadas, análise jurídica dos serviços, avaliação dos fornecedores, protocolos de emergência, contingência, tratamento de dados, treinamento, manutenção e mecanismos periódicos de revisão. Texto colado

O novo regime, portanto, não transforma automaticamente toda portaria em atividade de segurança privada. O ponto central está em identificar corretamente o serviço que está sendo realizado e aplicar a ele as exigências correspondentes.

Para síndicos e administradores, a mudança amplia a importância do planejamento, da escolha criteriosa de fornecedores e da documentação das decisões. A segurança condominial passa, assim, a ser compreendida não apenas pela presença de profissionais ou pela quantidade de câmeras instaladas, mas como uma estrutura que combina prevenção, tecnologia, conformidade, gestão e responsabilidade.