A dificuldade crescente de acesso à casa própria e o aumento do custo da moradia têm levado pesquisadores e gestores públicos a olhar com mais atenção para o aluguel social como parte da solução para a crise habitacional. De acordo com o Censo do IBGE, cerca de 22% das famílias brasileiras viviam em domicílios alugados em 2022. Ao mesmo tempo, a Pesquisa de Informações Básicas Municipais (MUNIC 2024) mostrou que 67,7% dos municípios afirmam possuir alguma política de aluguel social.

Com projetos e políticas públicas em implementação, cidades como São Paulo, Campo Grande, Belo Horizonte e Recife buscam ampliar o acesso à moradia por meio de iniciativas municipais ou federais que adotam esse instrumento. No modelo, as unidades residenciais são oferecidas pelo poder público, que pode intermediar a oferta ou ser proprietário dos imóveis, enquanto o morador paga um aluguel que não compromete excessivamente sua renda.

Em São Paulo, uma pesquisa conduzida pelo LabCidade, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), em parceria com a Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura de São Paulo (Sehab-SP), investiga como esse modelo poderia ajudar a enfrentar a crise habitacional da capital. O estudo, que conta com financiamento da FAPESP e é coordenado pela pesquisadora Paula Freire Santoro e pela gestora pública Daniela Perre, busca soluções para ampliar e diversificar a política de locação social já existente.

O déficit habitacional envolve diferentes formas de precariedade, como moradias inadequadas e o chamado ônus excessivo do aluguel — situação em que famílias com renda de até três salários mínimos comprometem mais de 30% do orçamento com o pagamento da moradia. Em São Paulo, esse problema é especialmente expressivo: em 2022, 65% desse público ultrapassava esse limite, segundo dados da Fundação João Pinheiro, instituição de pesquisa, ensino e produção de estatísticas sobre políticas públicas vinculada ao Governo do Estado de Minas Gerais.

Segundo Santoro, mesmo no cenário mais otimista – de 30 mil unidades produzidas em uma única gestão municipal, o maior volume já registrado em São Paulo –  seriam necessárias mais de 13 administrações para atender à demanda habitacional calculada em 2016.

“Os desafios são enormes e muito diversos. A política habitacional não pode apostar em apenas um modelo centrado na produção de novas moradias pelo mercado para a casa própria”, afirma Santoro.

Até agora, a pesquisa mapeou diferentes modelos de aluguel social adotados no Brasil e no exterior, desde programas de auxílio e vouchers até parques públicos de locação e parcerias entre governos, sociedade civil e iniciativa privada. O objetivo, segundo as pesquisadoras, não é defender qualquer política baseada no aluguel, mas identificar formatos capazes de ampliar o acesso à moradia sem reproduzir a lógica especulativa do mercado imobiliário, aproveitando melhor o estoque de imóveis já existente.

Além do levantamento comparativo, o estudo já contribuiu para aprimorar normas do Programa de Locação Social de São Paulo e para discussões sobre regulação do mercado de aluguel e plataformas de locação temporária. As pesquisadoras também participaram da elaboração de propostas para uma política nacional de locação social no âmbito do PlanHab 2040.

O aluguel social como aposta

Diferentemente dos programas voltados à compra da casa própria, o aluguel social prevê acesso a moradias oferecidas pelo poder público, que podem ser de propriedade pública ou privada, com a cobrança de um aluguel a preços acessíveis. 

O modelo atende grupos que costumam ficar à margem das políticas tradicionais de financiamento habitacional, como jovens, pessoas em situação de rua e famílias de baixa renda. “Há pessoas para quem a casa própria não é a melhor solução”, afirma Claudia Acosta, professora da Fundação Getúlio Vargas e pesquisadora do FGV Cidades, Centro de Ciências para o Desenvolvimento (CCD) apoiado pela Fapesp. “Se uma pessoa com 60 anos entra no programa Minha Casa, Minha Vida, com 75 anos ainda estará no financiamento. Isso não tem sentido”, diz.

Para Acosta, a casa própria pode ainda ser uma espécie de “âncora”, limitando a mobilidade urbana quando está localizada em áreas distantes dos empregos e serviços. “O aluguel pode ser uma ferramenta de inclusão social também por manter as pessoas mais próximas das oportunidades”, diz.

A possibilidade de manter populações de baixa renda em regiões centrais aparece como um dos principais argumentos em defesa do aluguel social. Segundo Francisco Comaru, professor da Universidade Federal do ABC e coordenador do Laboratório de Justiça Territorial (LabJuta), muitos moradores de cortiços pagam um valor alto para morar no centro da cidade, ainda que em condições precárias. 

“São funcionários de lojas, de bares e de restaurantes, empregadas domésticas, trabalhadores da construção civil e ambulantes. Quando empurrados para a periferia, têm a sua qualidade de vida prejudicada, além de gerar impacto no meio ambiente, no trânsito e na própria saúde”, explica.

Para o pesquisador, políticas permanentes de aluguel social também ajudam a conter processos de expulsão da população de baixa renda das áreas valorizadas da cidade. “É uma maneira de retirar essas moradias do mercado privado e da precificação que ele impõe, mantendo as pessoas de baixa renda em áreas bem servidas por infraestrutura, emprego e serviços”, aponta Comaru.

Modelos de aluguel social são utilizados em diferentes países desde o pós-guerra, especialmente na Europa, em lugares como Reino Unido, França, Itália e Suíça. Na América Latina, Uruguai, Argentina, Chile e México também praticam o modelo de habitação pública para locação. Em vários desses países, a locação social integra permanentemente as políticas habitacionais e convive com programas de acesso à casa própria.

Uma política antiga que nunca ganhou escala

Apesar de vigente desde 2002, o Programa de Locação Social de São Paulo nunca ganhou escala, ainda que apresente bons índices de acesso e permanência, segundo a pesquisa. Entre os fatores apontados estão a descontinuidade do programa entre diferentes gestões e a preferência histórica por políticas voltadas à casa própria. Nos últimos anos, essa tendência foi reforçada por programas de financiamento habitacional, como o Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009 no âmbito do Governo Federal, e por modelos baseados em parcerias com a iniciativa privada, como o programa Pode Entrar, criado pela Prefeitura de São Paulo em 2021.

Hoje, a cidade de São Paulo conta com apenas 937 unidades no formato de locação social. No modelo paulistano, os imóveis pertencem ao poder público e são alugados para pessoas em situação de vulnerabilidade por valores que não podem ultrapassar um percentual de sua renda – entre 10% e 15%, a depender da categoria de beneficiário e do total da renda familiar.

Débora Sanches é professora de Arquitetura e Urbanismo na Universidade Presbiteriana Mackenzie e participou da conceituação e implementação da política. “O programa deu origem a habitações como o Residencial Olarias, no Canindé, e a Vila dos Idosos, no Pari. A partir do momento em que tiveram moradia digna, muitas pessoas voltaram a estudar e tiveram acesso a melhores empregos. Ter um endereço impacta na autoestima das pessoas e nas suas condições de vida”, afirma Sanches. 

Parte dessas unidades, porém, pode deixar de integrar o programa nos próximos anos. De acordo com Perre, servidora da Sehab-SP e arquiteta responsável pela parceria com o LabCidade no projeto, dois dos sete empreendimentos do modelo serão desvinculados do programa e a propriedade das unidades será transferida aos beneficiários. Juntos, eles representam cerca da metade das habitações no programa de aluguel social do município. 

“No caso do Parque do Gato, no Bom Retiro, e do Residencial Olarias, a desvinculação foi aprovada por uma resolução do Conselho Municipal de Habitação, e a propriedade será transferida sem custo para os moradores”, explica. Segundo a arquiteta, o órgão perdeu o domínio sobre as unidades, sobretudo por conta do tráfico de drogas na região, e não conseguia mais fazer a manutenção das unidades.

Auxílio-aluguel e precarização

Em paralelo ao programa de locação social, São Paulo mantém uma política de auxílio-aluguel voltada a famílias removidas de áreas de risco ou atingidas por obras públicas. Em março deste ano, 29 mil famílias recebiam o benefício.

De acordo com a pesquisadora Isadora Guerreiro, que integra o LabCidade, o maior volume de famílias removidas e atendidas pelo auxílio em São Paulo atualmente está concentrado na zona sul da cidade, com um número expressivo de casos vindos do Programa Mananciais. O projeto da Sehab-SP teve início nos anos 90 na região da bacia hidrográfica de Guarapiranga, promovendo ações para a regularização fundiária de favelas e núcleos na região. Hoje, o programa também atua na bacia Billings, na mesma zona da cidade.

Guerreiro, no entanto, alerta sobre os problemas do modelo. “Ele não atende à necessidade de moradia das famílias: a Prefeitura não sabe onde elas vão morar, e vemos que a maioria acaba em imóveis precários alugados de maneira informal, sob ameaça de despejo”, conta. 

Segundo a pesquisadora, as famílias muitas vezes saem de casas em que investiram dinheiro e vão para lugares piores, pagando aluguel. “Isso não pode ser considerado uma política habitacional”, afirma. A crítica ilustra uma das questões centrais do debate habitacional: oferecer um benefício temporário não necessariamente garante acesso estável à moradia.

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