O setor imobiliário comercial (CRE) é um campo dinâmico e potencialmente lucrativo que atrai empreendedores, investidores e profissionais do setor. Esteja você de olho em espaços comerciais, propriedades industriais, edifícios de escritórios ou unidades multifamiliares, começar no CRE requer um conhecimento sólido do mercado, planejamento estratégico e vontade de adaptação. Antes de mergulhar neste cenário competitivo, aqui está o que você precisa saber para se preparar para o sucesso.
O escopo da indústria de construção comercialsim
Antes de entrar no setor imobiliário comercial, é importante compreender o ecossistema que o sustenta. De acordo com a IBISWorld, existem mais de 67.786 empresas na indústria de construção comercial dos EUA. Esta estatística reflete a escala e a complexidade do setor imobiliário, desde promotores e construtores até empreiteiros e gestores de projetos.
Quando você investe ou administra propriedades comerciais, raramente o faz sozinho. O networking com empreiteiros, arquitetos, topógrafos e engenheiros confiáveis se tornará essencial. Um conhecimento prático de cronogramas de construção, licenças e processos de inspeção também o ajudará a tomar melhores decisões de investimento – especialmente durante aquisições de propriedades, melhorias de inquilinos ou desenvolvimentos básicos.
CRE requer métricas diferentes das residenciais
Um dos erros mais comuns que os novos investidores cometem é presumir que os imóveis comerciais funcionam da mesma forma que os imóveis residenciais. Embora ambos envolvam a compra, venda e gestão de propriedades, as métricas utilizadas para avaliar o valor e o desempenho são muito diferentes.
No setor imobiliário comercial, os principais indicadores incluem:
- Receita Operacional Líquida (NOI) – A receita gerada pela propriedade após a dedução das despesas operacionais.
- Cap Rate – Uma métrica que ajuda a determinar a taxa de retorno com base na renda da propriedade.
- Termos de locação – Os arrendamentos comerciais costumam ser mais longos e complexos do que os residenciais, normalmente variando de 3 a 10 anos.
- Taxas de Vacância – Uma métrica crítica na avaliação da rentabilidade de um investimento.
Compreender esses fundamentos financeiros é crucial antes de tomar qualquer decisão de investimento. Também é uma boa ideia familiarizar-se com estruturas de financiamento, como empréstimos SBA, hipotecas comerciais e acordos de arrendamento mercantil.
Crescimento nos mercados de apoio
O setor imobiliário comercial não envolve apenas terrenos e edifícios – ele apoia e se cruza com vários outros setores. Por exemplo, o aumento do desenvolvimento de infra-estruturas e da construção de empresas cria uma procura crescente de mercados de apoio, como portas e janelas comerciais, iluminação e sistemas de segurança.
De acordo com a Business Wire, Inc., só o mercado de portas comerciais dos EUA foi avaliado em 9,73 mil milhões de dólares em 2023 e deverá atingir 11,53 mil milhões de dólares em 2029. Este aumento reflete a crescente procura por propriedades comerciais funcionais, seguras e eficientes, especialmente em áreas como retalho, saúde e armazenamento.
Para quem ingressa no CRE, esta tendência representa uma oportunidade. Quer você seja um incorporador imobiliário, um agente de locação ou um investidor, ficar atento às tendências de custos e à inovação em materiais de construção (como portas inteligentes, sistemas de controle de acesso e instalações com eficiência energética) pode ajudá-lo a se destacar em um campo competitivo.
Compreendendo as escolhas de materiais para ROI de longo prazo
Os materiais utilizados em uma propriedade comercial podem impactar tudo, desde durabilidade até custos de seguro e valor de revenda. A cobertura, em particular, é um dos aspectos mais importantes da estrutura de um edifício comercial e dos custos de manutenção a longo prazo.
De acordo com This Old House, a cobertura metálica é o segundo material mais popular para telhados residenciais e comerciais. No setor comercial, os telhados metálicos são favorecidos pela sua longevidade (durando mais de 40 anos), eficiência energética e baixos requisitos de manutenção. Se você está considerando o desenvolvimento de propriedades ou reformas em grande escala, optar por materiais resilientes como o metal pode reduzir os custos de reparos a longo prazo e tornar sua propriedade mais atraente para os inquilinos.
Além disso, muitos inquilinos – especialmente clientes corporativos ou industriais – procuram propriedades com características modernas e sustentáveis. A certificação LEED, a iluminação com eficiência energética e os sistemas HVAC de alta qualidade estão se tornando expectativas básicas. Investir antecipadamente nestas áreas pode aumentar os custos de construção, mas pode aumentar significativamente as receitas de arrendamento e o valor da propriedade ao longo do tempo.
A localização ainda é rei, mas o zoneamento e o uso são mais importantes
Assim como no setor imobiliário residencial, a localização é crítica – mas no imóvel residencial é mais sutil. A proximidade de centros de transporte, a densidade populacional, a disponibilidade de estacionamento e as empresas próximas desempenham um papel importante no apelo de uma propriedade.
No entanto, as leis de zoneamento e os regulamentos de uso da terra são igualmente importantes. Você precisará entender os códigos locais para determinar se uma propriedade pode ser usada legalmente para a finalidade pretendida – seja varejo, escritório, industrial ou uso misto. Não fazer isso pode levar a batalhas legais dispendiosas ou inutilizar o seu investimento.
Antes de fazer uma compra ou arrendamento, trabalhe com um advogado ou consultor de uso do solo para revisar mapas de zoneamento, restrições e quaisquer planos de desenvolvimento futuro que possam impactar seu investimento.
A estratégia de leasing pode fazer ou quebrar seu investimento
Garantir inquilinos é um dos maiores desafios no setor imobiliário comercial, especialmente para novos investidores. Ao contrário dos arrendamentos residenciais, que normalmente duram um ano, os inquilinos comerciais assinam frequentemente contratos de longo prazo – por vezes até uma década. É por isso que a devida diligência na seleção do inquilino é essencial.
Pense além do aluguel. O inquilino tem um forte histórico comercial? Eles precisarão de grandes modificações estruturais? Serão financeiramente estáveis o suficiente para resistir às crises económicas? Escolhas inadequadas de inquilinos podem levar a inadimplências ou vagas que rapidamente prejudicam os lucros.
Considere também contratar um gerente de propriedade comercial para cuidar das relações com os inquilinos, manutenção e cobrança de aluguel. Quanto mais eficientemente sua propriedade for gerenciada, mais confiável se tornará seu fluxo de renda.
Entrar no setor imobiliário comercial não é uma tarefa fácil – requer uma combinação de conhecimento do setor, visão financeira e planejamento estratégico. Mas para aqueles dispostos a fazer o trabalho, oferece recompensas incríveis em termos de potencial de rendimento e diversidade de portfólio.
Ao compreender a escala da indústria da construção comercial, mantendo-se atualizado com os mercados relacionados, como telhados e portas, e dominando as principais métricas financeiras e operacionais, você estará em uma posição muito melhor para tomar decisões sólidas e lucrativas.
No final das contas, quer você pretenda desenvolver novos edifícios, investir em estruturas existentes ou alugar espaços comerciais, o sucesso do seu empreendimento CRE dependerá da preparação, das parcerias e de uma visão de longo prazo.
Fonte ==> Startups Magazine
