Uma propriedade multifamiliar é mais do que apenas um conjunto de apartamentos – é um ecossistema vivo de residentes, funcionários e sistemas operacionais de propriedades multifamiliares que precisam trabalhar juntos todos os dias.

Desde canos com fugas e desgaste do telhado até danos provocados por tempestades e reparações de rotina, manter estes edifícios a funcionar sem problemas sempre dependeu de um equilíbrio entre uma boa gestão e seguros fiáveis.

Mas esse equilíbrio está começando a mudar. À medida que as renovações dos seguros de propriedade multifamiliar se aproximam de 2026, as seguradoras dependem menos apenas dos preços e mais de franquias mais elevadas e do risco retido. Eles estão silenciosamente mudando a forma como os danos materiais diários são pagos – e quem, em última análise, arca com os custos.

O cenário do seguro multifamiliar está, portanto, atingindo discretamente um ponto crucial importante. Está sinalizando uma correção massiva do mercado após anos de prêmios desenfreados e restrições de capacidade.

O que as seguradoras estão fazendo

Para o operador ágil, este paradigma representa uma fase tática de “suavização”, onde a era de absorção de aumentos de dois dígitos está finalmente sendo substituída por quedas de prêmios projetadas de 10% a 30%. Essa estabilização não é apenas um período de arrefecimento: é também uma recalibração do rácio risco-recompensa, onde mesmo regiões de alto risco como o Sul da Califórnia estão a registar descidas nas taxas entre 9% e 15% para activos que sofreram um “endurecimento” agressivo e melhorias de capital impulsionadas pela tecnologia.

Esta pressão descendente sobre os preços está a ser alimentada por um aumento na concorrência que perturba o sector e por uma vontade renovada de retenção de contas entre as transportadoras tradicionais. Com pelo menos seis novos transportadores imobiliários nacionais e meia dúzia de operações nas Bermudas a entrar na arena em 2026, a dinâmica do poder está a voltar-se para o operador.

Os corretores agora têm poder para negociar estruturas de programas mais flexíveis e de alta alavancagem e termos mais amplos.

À medida que as seguradoras passam da subscrição defensiva para um crescimento agressivo, o mercado de 2026 pertence às carteiras bem mantidas e com transparência de dados que tratam a mitigação de riscos como uma vantagem competitiva em vez de uma despesa individual.

“Os processos que funcionavam bem quando o portfólio era pequeno simplesmente não se sustentam à medida que você aumenta. O trabalho manual e os métodos mais antigos são fáceis de gerenciar desde o início, mas com o tempo eles se tornam um gargalo. Você começa a ver lacunas, erros e ineficiências. Isso não ocorre porque as pessoas não estão fazendo seu trabalho ou são incapazes, mas porque os processos em si não foram construídos para apoiar o crescimento”, disse Michael Tinetti, vice-presidente da seguradora de tecnologia Get Covered. Revista Startup.

The 2026 Tech Stack: Convertendo Dados em Alavancagem de Subscrição

No mercado actual, a “boa gestão” evoluiu de uma afirmação subjectiva para um dado verificável. As startups estão aproveitando pilhas de tecnologia integradas para transformar a manutenção de rotina em ativos transparentes e seguráveis. Ao implantar sensores IoT para detecção de vazamentos e monitoramento climático preditivo, por exemplo, as operadoras podem fornecer aos subscritores provas em tempo real de infraestrutura “fortificada” para garantir reduções de taxas mais agressivas.

A pilha vencedora de 2026 centra-se numa estratégia de “ameaça tripla”: conformidade, prevenção e avaliação de precisão. Basicamente, a automação de conformidade por meio de plataformas como GetCoved integra-se diretamente com sistemas de gerenciamento de propriedades para garantir cobertura universal de seguro de inquilino. Essa verificação contínua isola os proprietários da responsabilidade de terceiros e evita que incidentes causados ​​pelos inquilinos atinjam a apólice primária.

Além da conformidade, as operadoras estão implantando telemática de edifícios inteligentes e ferramentas de avaliação baseadas em IA para garantir descontos maiores. Ao monitorar a saúde do HVAC e o fluxo de água, esses “sistemas de alerta precoce” permitem que os gerentes resolvam pequenos reparos antes que se transformem em sinistros catastróficos.

Simultaneamente, o uso de IA para avaliações de custos de reposição (RCV) elimina as “lacunas de avaliação” que muitas vezes desencadeiam penalidades de prêmio. Isso garante que os subscritores precifiquem o ativo com base em dados precisos e de alta fidelidade, em vez de estimativas desatualizadas.

A mecânica da transferência automatizada de riscos

Antes de implementar estratégias de risco de alto nível, muitos operadores utilizam plataformas InsurTech especializadas para preencher a lacuna entre a gestão de propriedades e a conformidade de seguros. GetCovered é um player líder neste espaço, oferecendo uma abordagem baseada na tecnologia para rastrear seguros de inquilinos e automatizar a colocação de apólices mestre.

Embora sejam uma força dominante no mercado, operam ao lado de outras grandes plataformas focadas em conformidade, como a Foxen, especializada em isenções de responsabilidade de inquilinos, e LeaseTrack, que enfatiza a verificação em tempo real e o monitoramento de riscos.

Essas empresas servem como mecanismo administrativo que garante que a apólice primária do proprietário permaneça protegida de reivindicações menores movidas pelos inquilinos.

Os líderes da indústria sublinham que a mudança para 2026 não se trata apenas de taxas mais baixas, mas também de uma arquitectura de risco sofisticada. De acordo com Tinetti, o objetivo não é a prevenção, mas a otimização: “Você não pode eliminar totalmente o risco, mas pode ser mais inteligente na forma como o gerencia. O maior impacto vem da transferência de risco por meio de programas de seguro, requisitos de seguro claros em arrendamentos e uma estratégia de gestão de risco bem pensada”.

Esta estratégia começa ao nível da unidade, garantindo que a primeira linha de defesa seja devidamente financiada. “Garantir que os residentes tenham a cobertura certa ajuda a absorver a primeira camada de risco, o que pode reduzir tanto as perdas diretas quanto o número de sinistros que atingem o GL ou as apólices de propriedade”, observou ele.

Ao utilizar tendências baseadas em dados para antecipar problemas, os fundadores podem se afastar do combate tradicional a incêndios. “Observar atentamente as tendências de perdas permite que os operadores sejam proativos em vez de reativos. Planejar os riscos que você provavelmente verá é uma mudança fácil que pode ser feita e reduz sua exposição ao longo do tempo.”

Dimensionando a conformidade: preenchendo a lacuna entre crescimento e risco

À medida que as carteiras aumentam, o rastreamento manual dos seguros torna-se uma vulnerabilidade crítica que os subscritores veem com crescente ceticismo. Depender de planilhas ou revisões manuais de documentos cria “lacunas de cobertura” onde apólices de inquilino expiradas ou inadequadas deixam o seguro primário do proprietário exposto a sinistros evitáveis.

Aos olhos das seguradoras modernas como a GetCovered, a falta de conformidade automatizada sugere uma falta mais ampla de controlo institucional; sem verificação em tempo real de plataformas como LeaseTrack, uma única unidade não rastreada pode levar a uma perda de responsabilidade de um milhão de dólares que devasta o histórico de perdas da propriedade e aumenta os prêmios futuros.

Para as PMC que pretendem proteger o rendimento operacional líquido (NOI) sob exposições retidas mais elevadas, a limitação prática do risco envolve a adoção de uma abordagem proativa e abrangente. Isto implica identificar exposições potenciais para além do cumprimento padrão dos inquilinos e implementar estratégias para mitigar esses riscos antes que resultem em reclamações.

Concentrar-se em programas robustos de manutenção de propriedades, contratos de locação claros com cláusulas de responsabilidade apropriadas e avaliações de risco contínuas podem ajudar a reduzir a frequência e a gravidade de possíveis incidentes em suas operações de propriedades multifamiliares.

Preparando seu portfólio para o futuro: além da data de renovação

O mercado em declínio de 2026 oferece uma rara janela de oportunidade para os fundadores multifamiliares passarem de uma postura defensiva para uma estratégica. Embora o afluxo de novos capitais e de transportadores nacionais esteja a reduzir os prémios, os verdadeiros vencedores a longo prazo serão aqueles que utilizarem esta pausa para solidificar a sua infra-estrutura interna de risco.

Ao substituir a supervisão manual pela conformidade automatizada e ao utilizar dados de edifícios inteligentes, os operadores não estão apenas a poupar na renovação deste ano – estão a construir um fosso em torno do seu NOI que resistirá ao próximo endurecimento inevitável do mercado.

O sucesso nesta nova era exige, portanto, uma mudança de mentalidade: o seguro não é mais um custo fixo fixo a ser suportado, mas uma métrica de desempenho variável a ser otimizada. À medida que a dinâmica entre transportadoras e operadoras se torna mais colaborativa e dependente de dados, as carteiras que priorizam a transparência e a transferência proativa de riscos serão as que atrairão os termos mais competitivos dos centros de risco globais.

A correção do mercado de 2026 é iminente; a questão é se irá utilizá-lo simplesmente para reduzir os custos das suas operações de propriedade multifamiliar ou para reestruturar fundamentalmente o seu perfil de risco para a próxima década.

Artigo de autoria de Isabel Ramelli