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Principais conclusões

• As originações de hipotecas comerciais estão a aumentar, sinalizando uma forte actividade de mercado e um aumento da confiança dos investidores.
• A inadimplência no setor de escritórios está aumentando, apontando para uma fraqueza persistente neste segmento do mercado imobiliário.
• As mudanças políticas, incluindo novas tarifas, estão a atenuar o sentimento do mercado e a moldar os futuros comportamentos de investimento.
• A dívida hipotecária multifamiliar tem crescido de forma constante, sublinhando o interesse sustentado nesta classe de activos num contexto de necessidades habitacionais persistentes.
• Os vencimentos iminentes dos empréstimos a escritórios representam um grande desafio, uma vez que credores e devedores enfrentam decisões difíceis sobre refinanciamento e reestruturação.

O mercado imobiliário comercial (CRE) adapta-se continuamente às mudanças económicas, à dinâmica dos empréstimos e à evolução dos ambientes políticos. Para investidores, promotores e profissionais da indústria, compreender as tendências de ponta é fundamental para navegar tanto pelas oportunidades como pelos riscos no sector hipotecário. À medida que a procura por capital diminui e flui, a tomada de decisões inteligentes depende cada vez mais de conhecimentos oportunos e de orientação qualificada de corretores de hipotecas comerciais perto de mim. No clima actual, as propriedades multifamiliares continuam a ser pontos críticos, enquanto a inadimplência dos espaços de escritórios e os prazos de empréstimo iminentes desafiam o sector. Números recentes sublinham como as mudanças políticas, a mudança na confiança dos investidores e os desenvolvimentos específicos do sector estão a moldar o actual ambiente hipotecário. Quer esteja a planear novos investimentos ou a gerir uma carteira existente, manter-se informado sobre as tendências de financiamento pode fazer toda a diferença na obtenção de retornos estáveis ​​e na redução do risco.

A evolução do mercado hipotecário comercial está intimamente ligada a sinais económicos mais amplos. Do aumento nas originações ao aumento da inadimplência em determinados segmentos, a compreensão dos efeitos em cascata nas diferentes classes de ativos informa decisões mais inteligentes de financiamento imobiliário. Tanto os decisores políticos como os observadores do mercado estão a prestar muita atenção à forma como as novas tarifas e os próximos vencimentos dos empréstimos podem influenciar tanto o apetite dos investidores como as práticas de concessão de empréstimos.

Em 2025, os participantes do CRE encontraram um cenário de empréstimos marcado tanto pelo aumento da atividade como por ventos contrários específicos do setor. À medida que o volume de originações aumenta e o sector multifamiliar atrai novas dívidas, uma preparação cuidadosa – muitas vezes facilitada por consultores experientes – posiciona as partes interessadas para enfrentarem a incerteza e capitalizarem o crescimento.

Aumento nas originações de hipotecas comerciais

O apetite por empréstimos comerciais e multifamiliares aumentou, sublinhando uma recuperação na actividade de investidores e credores. De acordo com dados da indústria, o total de originações de hipotecas comerciais aumentou 18% em relação ao trimestre anterior e disparou 36% em relação ao ano anterior no terceiro trimestre de 2025. Marca o quinto trimestre consecutivo de crescimento e demonstra uma confiança renovada nos activos imobiliários comerciais, atribuída ao fortalecimento dos fundamentos imobiliários e ao aumento da procura por investimentos alternativos. Este crescimento não reflecte apenas o optimismo dos investidores, mas também uma recuperação mais ampla nos sectores do retalho e da hotelaria, que estão a beneficiar de melhores condições económicas.

À medida que os mercados hipotecários comerciais se expandem, uma gama diversificada de propriedades beneficia, desde armazéns que capitalizam o comércio eletrónico até hotéis que recuperam da procura de viagens. Esta dinâmica generalizada incentivou os credores a permanecerem activos, mesmo quando os padrões de subscrição permanecem vigilantes, dados os ventos macroeconómicos adversos.

Aumento da inadimplência no setor de escritórios

Apesar do crescimento em todo o mercado, o segmento de escritórios destaca-se pelo seu crescente estresse. Em Setembro de 2025, a inadimplência em empréstimos a escritórios nos EUA aumentou acentuadamente, alimentada por um grande incumprimento num arranha-céus de Manhattan e por uma maior cautela em torno das tendências de regresso ao escritório. A taxa de inadimplência em empréstimos para escritórios aumentou 42 pontos base, para 8,12%, levantando preocupações sobre o futuro das propriedades de escritórios tradicionais, à medida que as empresas repensam os requisitos do local de trabalho e se adaptam a modelos de trabalho flexíveis. Estas mudanças levaram à queda da ocupação, à diminuição dos aluguéis e ao aumento do escrutínio dos credores no segmento de escritórios.

Resiliência e Diversificação do Setor

Embora o espaço de escritórios enfrente ventos contrários pronunciados, setores como o industrial e o de autoarmazenamento continuam a apresentar fundamentos resilientes. Os desenvolvimentos de uso misto e as estratégias de reutilização adaptativa também estão a ganhar destaque, à medida que os proprietários procuram reposicionar activos com baixo desempenho para satisfazer novos padrões de procura. Contudo, à medida que as taxas de incumprimento no sector de escritórios aumentam, a diversificação da carteira e a alavancagem prudente são ferramentas essenciais de gestão de risco.

Impacto das tarifas no sentimento do mercado

As tarifas novas e ampliadas introduzidas em 2025 injetaram incerteza no mercado comercial. No primeiro trimestre, o sentimento do mercado imobiliário comercial registou a segunda maior queda da história, atrás apenas da pandemia. Os inquéritos indicam que quase 80% dos participantes esperam uma deterioração das condições económicas durante o próximo ano. As perturbações relacionadas com as tarifas, juntamente com as tensões geopolíticas globais, levaram os investidores a adoptar uma abordagem mais cautelosa nas suas atribuições de propriedades comerciais.

Tanto mutuantes como mutuários estão a acompanhar de perto as mudanças políticas em curso que podem ter um impacto adicional nos custos de financiamento, na logística de importação-exportação e no crescimento económico geral. Estas incertezas sublinham o valor da parceria com consultores experientes que podem fornecer clareza e ajudar a mitigar riscos em tempos turbulentos.

Crescimento da dívida hipotecária multifamiliar

O setor multifamiliar continua a destacar-se pelos seus fundamentos sólidos e pela procura consistente dos investidores. No segundo trimestre de 2025, a dívida hipotecária multifamiliar cresceu em US$ 27,7 bilhões, um aumento de 1,3% que elevou os saldos pendentes para US$ 2,19 trilhões. Esta expansão é impulsionada por vários factores: o crescimento populacional, a urbanização em curso e uma crise persistente de acessibilidade à habitação alimentaram um apetite sustentado por propriedades para arrendamento e construção de apartamentos.

Os investidores institucionais, os fundos de private equity e as companhias de seguros de vida continuam a favorecer o multifamiliar como uma jogada defensiva em mercados incertos. A forte procura dos inquilinos e os fluxos de caixa relativamente estáveis ​​ajudam a isolar este sector, tornando-o uma âncora para carteiras diversificadas.

Desafios com empréstimos para escritórios em maturação

O setor de hipotecas comerciais enfrenta um teste iminente, já que 14.000 propriedades de escritórios antecipam o vencimento dos empréstimos até o final de 2027, representando quase US$ 290 bilhões em dívidas. Quase um terço de todos os empréstimos pendentes para escritórios devem ser refinanciados, pagos ou reestruturados, muitas vezes num contexto de menor actividade de leasing, aumento das taxas de vacância e critérios de empréstimo bancário mais rigorosos. Os mutuários que lutam para cumprir as condições de refinanciamento poderão desencadear uma onda de vendas problemáticas ou incumprimentos elevados, a menos que as condições de mercado melhorem ou que as intervenções políticas se materializem.

Tanto os credores quanto os mutuários estão explorando proativamente soluções, incluindo extensões de empréstimos, modificações e exercícios estruturados. À medida que os prazos se aproximam, a transparência, a comunicação e a avaliação de riscos tornam-se fundamentais. Este iminente “muro da maturidade” está a emergir como um foco crítico para os analistas, que alertam que os desafios não resolvidos poderão ter repercussões mais amplas para as economias locais e para o sistema financeiro mais amplo.

Conclusão

O cenário das hipotecas comerciais para 2025 é definido pela rápida adaptação e pelo desempenho divergente do setor. Embora a procura por habitação multifamiliar estimule novos empréstimos e o crescimento da dívida, as propriedades de escritórios enfrentam ventos contrários persistentes devido às mudanças nas necessidades de espaço de trabalho e aos prazos de dívida assustadores. Os choques externos, como as tarifas e os desenvolvimentos geopolíticos, amplificam as incertezas e aumentam a necessidade de vigilância do mercado.

Para investidores, promotores e gestores de activos, a capacidade de identificar riscos emergentes e alinhar estratégias com a mais recente inteligência de mercado definirá o sucesso no ambiente complexo de hoje. Trabalhar em estreita colaboração com consultores especializados em hipotecas comerciais permite que as partes interessadas façam escolhas informadas, estabilizem ativos e aproveitem novas oportunidades à medida que o mercado evolui.